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先日から書き始めた不動産投資の勉強記録。

その2では、不動産投資を行う上でのメリットとデメリットを纏めたいと思います。

〇メリット

  1. 売買しなくても毎月収入が得られる
  2. 購入時に借入が可能
  3. 創意工夫で収益性を高められる
  4. 大きな節税効果が期待できる
  5. 管理運営を任せられる体制がある

〇デメリット

  1. 様々なリスクがある
    • 災害リスク
    • 金利上昇リスク
    • 事故リスク(死亡事故)
    • 損害賠償リスク
  2. 不動産価値の目減り(キャピタルロス)
  3. 取引コストが高い
  4. 流動性が低い

    ひとつずつ書いていきたいと思います。

    不動産投資のメリット

    メリット①:売買しなくても毎月収入が得られる

    例えば、株は変動が大きいため、常にマーケットを注視しておく必要があります。
    それに対し、不動産市場の価格変動は株式に比べると非常に緩やかであるため、毎日注視する必要はありません。
    きちんとした管理運営体制が整っていれば、賃料収入という安定収入が毎月得られます。

    メリット②:購入時に借入が可能

    不動産投資の最大のメリットです。

    株式などは自分の手持ちのお金が原資となるため、そこに余裕がないとリターンの絶対額は多くありません。それに対し、不動産投資は、金融機関から借入を起こすことでレバレッジが掛かり、手持ち資金の投資効率を何十倍にも上げることが出来ます。
    1憶の物件を買うとした時に、自分の手持ち1000万、借入9000万といった事が可能です。

    ここでちょっと疑問。なぜ金融機関はそれほどの多額を貸してくれるのでしょうか?

    金融機関では、不動産投資を「不動産賃貸業」と位置付けているそうです。安定的に収益が上がるため返済が確実であるから、利息で儲けを出す算段がたてやすいのです。

    メリット③:創意工夫で収益性を高められる

    入居者に人気のある設備を導入する、リフォームする、エントランスなど外観の見栄えをよくする、etc。。。
    賃料を1000円上げたとしても「住みたい!」と思ってもらえるような建物にできるよう工夫していきましょう。

    メリット④:大きな節税効果が期待できる

    個人で収益物件を所有すると、投資規模の拡大によって課税所得があがり、累進課税によって適用税率も上がってしまいます。それを抑える方法として、

    ・資産管理法人を活用し、法人税率を利用する ・タックスマネジメントをする
    といった方法で節税をすることができます。

    が、僕が読んでいる本では、詳細は別途章を設けるという事だったので、今はとりあえず紹介だけです(笑)

    メリット⑤:管理運営を任せられる体制がある

    管理はとても重要です。

    管理の不備で空室がでれば、利回りは低下するし、適正な募集ができなければ入居者が決まらない場合もあります。不動産投資では管理運営を外部に委託する体制が整っているため、信頼できるパートナーに物件の管理運営を一任すれば、あとは自動で収益が入る仕組みを構築できます。

    ここに関しても、詳細は別途学んでいきますので、ひとまず紹介のみです。

    不動産投資のデメリットとその対策

    デメリット①:様々なリスクがある

    不動産投資を行ううえでは、空室、滞納、火・震災、金利上昇、事故、損害賠償、修繕、価格下落など様々なリスクが発生します。中でも重要なのは、「空室」と「滞納」ですが、詳細は別途紹介します。

    ほぼ全てのリスクへの対処案は、初期設定を間違わない事です。
    これらの想定リスクは事前に対策を打つことで、最小限に抑えることができます。

    ひとつずつ説明していきます

    ・災害リスク
    災害によって建物が焼失崩壊すれば、修繕費などの資金が必要となります。
    加えて、収益があげられないため、借入があった場合、返済不能になる危険性があります。

    対策;保険に加入する(付け加えると、確実に保険金を受け取れる保険に入ること)

    加入する際は、
    ・希望通りの条件で保険金が下りる保険会社を選ぶこと
    ・投資家側の立場で保険金申請手続きを行う保険代理店経由で加入すること 
    の2点が大事です。

    ※保険金申請は、発生した損害が「保険支払事由」に該当するかどうかを鑑定人が判断するため、自動的に決まるわけでなく、代理店の交渉次第なのが実情。そのため、戦略的に交渉してくれる保険代理店なのか見極めが大事になります。

    加入する保険
      必須:火災保険と地震保険
      お勧め:水災、ひょう災・雪災補償などの特約

    ・金利上昇リスク
    借入金利が上昇すると返済額が増え、収支が悪化してしまいます。そのため金利動向は常に意識すべし。

    対策;自己資本比率を上げる
         借入の際に、固定金利を選択する 

    金利自体はコントロールできないため、仮に上昇した場合でも影響を少なくすることが大事。

    前者:物件購入の際に自己資金の割合を増やし、借入金額の比率を下げること。
    もし、金利上昇リスクへの対応に重きを置くのなら、返済方法を「元利均等返済」では
    なく、「元金均等返済」を選びましょう。(一般的な返済方法は元利均等返済)

    • 元利均等返済
    金利が変わらなければ毎月の返済額は同じ。初期段階では支払い利息が多くなり、元金(借入金額のこと)返済が進みにくい。初期段階からキャッシュフローを求める方向けの返済方法。
    • 元利均等返済

    毎月一定の元金を返済していく。支払う利息が初期段階で多いため、最初の月の返済額が最も多くなる。当座のキャッシュフローより、早期に借入金額を返したい方向け。

     

     

     

    後者:固定金利の期限は3~10年間が一般的。将来の金利リスクを金融機関が負っているため、その分金利が高くなります。なお、固定金利を選択した状態で、途中に一括返済すると違約金が発生します。
    例)違約金が借入残高の2%だったとして、1億円の借入残高の違約金は200万円

    そのため、一概には言えませんが、3~5年固定型がベターです。
    ちなみに、収益物件は5~8年間保有したのちに売却すると、投資効率としては一番よい結果がでやすいそうです。(表現が遠回しというか、曖昧というか。。。)
    出口戦略を考えて固定金利期間を選びましょう。

    ・事故リスク(死亡事故)
    孤独死などの自然死でなく、事件性のある事故死の場合、他の入居者が気味悪がって退去する可能性もあります。単身者向けであれば、事故後のリフォームで200万近くかかるそうです。(”原状回復費用”と言う)
    最大のネックは入居者を再募集する際、今までの賃料水準では入居者が現れにくいこと。賃料を下げれば当然収益が下がります。

    対策;保険に加入する
    保険会社によっては死亡事故の損害(原状回復費用、空室期間の賃料、賃料下落分の金額)を補償してくれます。一部の火災保険でも上記の補償をする特約を付保できますので、物件購入前に入居者属性(学生、社会人、生活保護)を把握して、特約をつけるかどうかを判断しましょう。

    ・損害賠償リスク
    物件のオーナーには「営業管理義務」が生じます。
    これは、物件の欠陥が原因で他人に損害が生じた場合、オーナーが責任を負うというものです。

    対策;建物を定期的にメンテナンスする
         施設賠償責任保険への加入が必須(保険料は年間数万円程度)

    デメリット②:不動産価値の目減り(キャピタルロス)

    物件の価格は、「収益価格」と「積算価格」で成り立っています。

    • 収益価格;「収益還元法」という評価方法で導きだした価格

           (対象不動産の収益性をもとに資産価値を求める)

    • 積算価格;土地価格+経過築年数分の価値下落を差し引いた建物価格の合計

    多くの場合、高いほうをベースに取引されます。

    そのため、物件価格が下落するスピードが、借入金返済スピードより速い場合、最悪、物件売却時に借入残高を一括返済できない可能性がある

    対策;物件選定・初期設定を間違わずに行うこと
    初期設定とは、上記の物件価値の下落スピードが借入金返済スピードより遅く、いつでも売却できる物件であること。または、万一物件がすぐに売れない状況だとしても保有し続けることができるようにキャッシュフローが回る物件であることです。

    デメリット③:取引コストが高い

    不動産投資の取引コストは、他の投資に比べると割高です。そのため頻繁に売買することが難しいです。

    掛かるコストは以下の通り。おおまかに見積もると、購入時は売買金額の約7%、売却時は売買金額の約4%が取引時のコストになります。

    【購入・売却時共通】
    仲介手数料;物件金額の3%+6万円(上限)、ただし取引形態が仲介の時のみ
    登記費用;司法書士報酬、登録免許税
    印紙税;売買契約書・金銭消費貸借契約書・領収書

    購入時
    不動産取得税;取引後3~6か月後、納付する
    火災保険、地震保険料;融資を利用する場合は加入必須
    融資手数料;金融機関によってばらつき有

    【売却時】
    不動産譲渡所得税;個人所有の場合、所有期間によって税率が異な
    所有期間が5年以下(短期譲渡所得);税率39.63%
    〃が5年以上(長期譲渡所得);税率20.315%
    銀行手数料;一括返済手数料、固定金利選択時違約金など

    デメリット④:流動性が低い

    収益物件を売却し、現金化するためには、さまざまな手続きを踏まないいけないため、時間がかかり、換金性が悪いです。

    対策;収益物件を適正価格で購入し、高い入居率で管理運営し資産価値を高く保っておく
    こうすれば急に現金化したい場合に多少安値で売却したとしても、十分残債を抹消できる金額で売れる可能性が高いです。

    以上がメリット、デメリットです。

    デメリット①で紹介した様々なリスク。。。不動産投資に踏み出せない一番の要因と考える人は少なくないでしょう。ここはしっかりとお金を積んで、万が一に備えましょう。

    デメリット②にしても、常に入居需要の見込めるエリアであれば、物件価格が急落するという事はありません。

     

    では、入居需要の見込めるエリアとはどこか?

    次回はその点について纏めていきたいと思います。

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