不動産投資への挑戦記録その４：「物件エリアを選定せよ！」

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前回までの記事で不動産投資の基本的な考えを学びましたので、
いざ「不動産を購入してみよう！」と息巻いたところで、
「でも、どこの建物を購入したらいいの？」となりますよね。

今回の記事では投資するエリアについて纏めたいと思います。

まず始めに注意すべき事として、投資エリアは投資効率の高さに主眼を置いて物件を選定すべきであり、決して自分の住みたいエリアで探すのではありません。

例えば、住みたい街ランキングの上位に出てくるような人気エリアでは、収益物件の実質的な利回りは３％台です。こうした物件を金利３～４％の融資を受けて購入しても、キャッシュフローが回りません。

それを踏まえて読み進めてくださいね。

目次

• 東京エリアの特徴
• 地方エリアの特徴
• エリア内ならどこでも良いの？
• エリア選定の際、注目するポイント

東京エリアの特徴

日本の首都であり、人・モノ・金が集まりやすいエリアです。

人口は1400万人弱であり、神奈川、千葉、埼玉を加えた首都圏広域では約3600万人で、これは日本の総人口の１/4が住んていることを意味しています。

日本は少子高齢化が進んでいますが、それでも東京の人口は増加しており、底堅い賃貸ニーズがこれからも期待できます。

人口の多さは経済にも比例します。

都内総生産は国内名目GDPの約20％を占める規模です（一都三県では30％超え）。

公共交通機関も網の目のように張り巡らされており、主要ターミナル駅から30分～1時間程度で他県へも移動できるため、郊外への賃貸需要も堅調です。

大学においても、全国的知名度の高い大学がいくつもあり、かつ最近は都心回帰をする大学も増えてきており、地方と異なり若年層への賃貸需要も期待できます。

地方エリアの特徴

地方の物件を考えるとき、一番のリスクは将来人口減少に伴い、賃貸需要が先細りになることです。もし投資を考えるのであれば、人口５０万人以上、かつ政令指定都市であることが必須です。

札幌と福岡は、マーケットがすでに供給過剰の状態です。入居者獲得競争が激しいため、エリアどころか、個別の物件ごとに精査し、厳選しなければなりません。

名古屋都市圏は地場産業の経済力が底堅く、投資対象エリアとして今後も期待できます。

関西圏の人口は首都圏に次ぐ規模で約２０００万人。経済規模でも国内２位（国内GDP比約２０％）。人口１００万人以上の都市が３つあり（大阪市、神戸市、京都市）、さらに鉄道を使ってそれらの都市を３０分程度で移動できるため、地域連携しやすいという利点があります。

そのため、今後も経済発展をする底堅い基盤があり、人口減少率は全国のほかの地方都市と比べ低いと考えられます。

また、医学部を持つ大学も多く、医療産業の集積地として国際的に認知されていいる。
訪日外国人の伸び率が全国１位になったこともあるほど観光資源が豊富。
と、関西圏もポテンシャルが高く、賃貸需要は底堅い状況が続いています。

以上を踏まえ、長期的な賃貸需要を考えると、
首都圏、関西圏の物件に投資していくのが良いと考えられますね。

エリア内ならどこでも良いの？

ただし、そのエリアであればどこでも良い、という訳では勿論ありません。
首都圏の場合、都内中心から１時間～最大２時間以内です（道路で言うと、国道１６号線の内側）。この範囲内であれば都内のビジネス街やその他主要エリアにも通うことができます。

関西圏では、大阪、神戸、京都それぞれの中心部から３０分ほどの距離で同様です。

一般的に物件の投資エリアを検討する際、判断材料として次のようなポイントがあります。

が、条件を満たす物件は多くの人が所有したいと考えるため、物件金額は高くなり、融資割合が高い場合、キャッシュフローが回りにくい状態になります。

繰り返しますが、投資対象の物件はキャッシュフローに重きを置くべきです。
都心一等地は資産性は高いですが、利回りは低い物件です。

例えば東京ならば、港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区の都心５区は一等地です。
それよりは、23区であっても、練馬区、北区、足立区、大田区などのエリアや、調布市などの都下、神奈川県なら川崎市、横浜市、埼玉県なら川口市やさいたま市など、隣県の物件が投資対象のエリアとなります。

その際は、首都圏へのアクセスも考慮しましょう。都心のターミナル駅につながる私鉄の沿線は、賃貸ニーズが高いです。

関西エリアであれば、梅田などの主要なエリアに電車で30分～1時間程度の範囲であれば、賃貸ニーズが一定数見込めます。

ただし、エリアの特性は理解しておきましょう。入居者募集が不動産投資の成否を左右するため、現地のマーケットや地域特性を熟知した不動産会社をパートナーにすることを心掛けましょう。

エリア選定の際、注目するポイント

最寄り駅の１日の乗降客数は、上記エリアであれば、さほど気にする必要はありません。
それより大事なのは、最寄り駅の先にあるターミナル駅およびその周辺エリアとの需給バランスです。

駅を往来する人が多くても、周辺の賃貸物件が人気かどうかは別の話です。

例えば、バス、トイレ、洗面台が一緒になった３点ユニット物件に住みたいと思う人はどれだけいるでしょうか？建てられた当初こそ人気はあったものの、今はそれぞれ独立した物件が好まれるため、入居率は高くありません。

たとえ乗降客数がそこまで多くなくても、時代にあった設備や間取りで、周りに競合する物件がないほうが入居付けは圧倒的に有利でなのです。

 

そして最後に、物件を購入する前に必ず現地調査を行いましょう。
建物の老朽具合、周辺環境、騒音状況など実際に現地へ行ってみないと分からないこともあります。

以下にポイントをまとめます。

ポイント①周辺環境・立地条件

ポイント②土地の状況

ポイント③建物の状況

以上がエリア選定の考え方となります。

どうせ持つなら東京の一等地に～、資産性やステータスが～

そんなものは後回しです。より堅実に、より確実にキャッシュフローを回すことが出来る物件を探すことが大事です。経験とキャッシュを積み上げていくことで、最終的に上記資産を持つことだって可能なんです。

1歩ずつ、しっかりと検討していきましょう。

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